摩肩接踵，人头攒动，12月20日至23日，第二届成都二手房交易会在成都市房地产交易中心举行，上千家中介机构，数万套房源以及主办方首次推出的“零费用淘房、自助式交易”等举措，使得交易会热闹非凡，然而因为市民的购买信心不足，数天时间的交易会，虽然主办方赚足了人气，但成交情况却很平淡，可谓是有温度没热度。
热：自助交易区“刚需”云集
“本次展会的人气比我们的预期要好些，人气较旺，但真正下手买房的却很少，大家都在观望。”一位二手房卖家向记者透露。在人气最旺的自助交易区，记者发现到这里咨询、淘房的多为30岁左右的年轻人，都属于结婚、拆迁购房这样的“刚性需求”。那些地段在二环路以内、面积在70~80m2、总价在30万元左右的经济型二手房尤其受“刚需们”的欢迎，而这类信息几乎占了此次自助交易区推荐房源数量的7成以上。由于自助式交易为买卖双方制造了直接对面的机会，许多二手房卖家也聚集在了该区域，现场讨价还价声此起彼伏，令人仿佛置身菜市。一位姓李的先生向记者表示，这次逛房交会就是冲着经济型二手房来的，“原本打算花30万作首付款按揭一套新房，可是贷款利息一涨再涨，怕买得起供不起，还不如用按揭新房的首付款买一套便宜点的老房子稳当。”不过李先生并不打算在交易会期间下单，“政策越来越多，再等等看”。
冷：僧多粥少卖家抢中介饭碗
二手房中介和卖家之间本是相互依存的鱼水关系。然而，在本次交易会现场记者却目睹了一场卖家与中介之间的“内讧”。在自助交易区，几位手握卖价单的二手房卖家因为在附近某中介机构的促销区的椅子上休息，引起该中介机构工作人员的不满，双方恶言相向，几乎引发冲突。“现在的二手房市场是买方市场，僧多粥少啊！”一位业内人士道出了个中缘由。相对于经济型二手房的火爆，房龄新、价格高的次新房却乏人问津，本次交易会上，大量次新房源在手的中介，为抵御二手房卖家的“现场直销”，也纷纷玩起低价策略。
在成都市房地产交易中心二楼的中介机构促销区，各中介机构在推荐栏上挂出的信息多为40万以下的房源，晃眼望去似乎成都楼价已彻底回归理性，然而真相却并非如此。为了解中介机构的低价攻略，记者以普通购房者身份走访了几家中介机构的促销区，发现中介机构挂的是低价经济房的“羊头”，卖的其实还是高价次新房的“狗肉”。在某中介机构促销区，工作人员从记者走进展区开始就不厌其烦地推荐手中的次新房，而对其挂在展厅醒目位置的低价经济房信息却视而不见，某中介机构员工坦言“主要是怕把买主吓跑了”。据介绍，现在买二手房的主要是自住客，买房投资的几乎难觅踪影。
说法：价格决定热度
由于这次交易会房源平均价格较去年同期大幅增长，交易会前业内人士对于交易量的预计其实并不乐观。小张是一位中介，他认为房子不好卖和房价过高有直接联系，从他了解和经手的二手房来看，去年春节前后，成都二环路内的二手房均价在3200元/m2左右，而到目前已接近4600元/m2。“市民来买房子，同样的面积和户型，2月、3月份的时候说找套20万以内的，而到4月、5月则只好说找套25万以内的，而现在要说找套30万以内的了。”所以此次交易会中30万以内的经济型二手房受关注也就不足为奇了，毕竟价钱越高买房的人就越少，消费需求并不能和消费能力画等号。
贷款难 二手房市场遇寒冬
中国银行和兴业银行，对50、60平方米以下或150平方米以上房源不发放贷款
农业银行和成都市商业银行不发放公积金贷款与商业贷款组合的贷款
房龄、质量、生活配套以及房源所在区域等一系列因素将成为决定二手房能否贷款一关键
明年二手房贷款发放条件可能比今年更严格
近期，央行、银监会出台了系列调控房贷的新政。影响最直接、也是表现最明显的就是二手房交易市场，购房者因无法办到二手房贷款，纷纷暂缓购房计划或者转向一手房市场，在中介公司叫苦不迭的时候，银行表示：明年二手房贷款市场，可能比今年更严格。
银行：贷款可以办 要求更高
从今年下半年银行频繁出台房贷新政起，二手房贷款就成为购房者、业界关注的焦点。今年10月，购房者发现，很多银行办理二手房贷款业务的难度增加了、贷款门槛抬高了，立刻业间就有了传言：二手房办不到贷款了，银行要停办这一业务。虽事后多家银行出面辟谣，但整个市场却真的开始出现二手房贷款紧缩的局面。
“由于政府对二手房市场调整幅度比较大，再加上央行、银监会对整个房贷市场都有严格的控制，贷款的总量在减少，因此二手房贷款就显得比较紧张。”有银行界人士表示，二手房贷款缩减是受央行政策调控影响，银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场，首套自住房是发展的重点，“只要不违反银行慎贷原则，不管一手房还是二手房都可以办理，只是二手房的要求比以前严格得多。”
据了解，省内有些银行对二手房贷款政策进行了较严格的规定。中国银行和兴业银行，对50、60平米以下或150平米以上的面积较小或者过大的二手房房源，不会发放贷款；农业银行和成都市商业银行对公积金贷款与商业贷款组合的贷款形式，不接受二手房房源的申请；还有一些对二手房源的房龄、是否通气以及房源所在区域，都有严格的规定。“明年二手房贷款的政策虽还未出台，鉴于近期央行、银监会出台的《补充通知》，明年的形势应该不会有大的改变。”
中介：难办贷款了 仍有需求
“贷款基本上办不到，有些符合银行规定的房源，递交了贷款申请后，也要很长一段时间才能办下来。”好宜家公司的负责人对目前二手房贷款的状况很头痛，“这对中介公司的影响非常大。”受银行收紧二手房贷款等宏观调控政策的影响，成都的二手房成交量大幅度下降。从成都顺驰提供的一份统计数据显示，11月成都市共成交二手房3602套。与上月相比，下降30%左右。
“银行政策调控是对二手房交易最大的影响因素，禁止转按、第二套房等规定，使一些曾经有意想购买二手房的客户，因为无法办理贷款都纷纷选择放弃，转向购买一手房，造成一些房源在二手房市场有价无市的局面。最近央行出台的关于第二套房的补充通知，对第二套房的贷款规定更加严格，对二手房市场打击很大。而且受贷款形式的影响，一些有实力一次性付款或者能获取银行贷款的购房者，在这种市场形势下，也开始对二手房进行砍价，部分区域出现了成交价格下降的现象。价格跳水对中介公司而言是非常不愿意见到的。”
二手房贷款难办理，导致部分中介机构将触角延伸到租赁市场，“我们将一些储备房源供应到租赁市场，目前租赁市场供需两旺，可以缓解暂时二手房交易空白的尴尬。”(张焱 胡猛 符小晓)
编者按： 楼市真相究竟如何？二手房市场作为房产存量市场，同时作为房地
产市场的晴雨表，其当前的变幻弧线就是房产市场的影子。在此恰值成都二手房交易会举行之际，本报特派多路记者深入二手房市场，试图打探出市场“真相”。相信我们今天推出这组有关楼市真相的报道，能带给行业和购房者些许启示。 | 
