楼市持续高热，抢房风潮愈演愈烈。成都楼市房价是否过高？市场是否健康？日前，本报联合星彦地产研究中心于2007年8月6日-10日期间，针对成都市各大区域内已经入住一年以上的楼盘的二手房售价与租金进行了调查，采样分析近500套房源数据，得出了这份最新《二手房售租比专题调研报告》，客观、真实地反映了目前成都楼市中区各域二手房销售和租赁情况。

    调研报告显示：成都楼市的售租比在208：1到435：1之间，平均售租比为317：1。已悄然越过国际警戒线，有部分区域“售租比”达到了400：1，房产泡沫已非常明显。

    结论一：

    据调查，12个区域的“售租比”在国际警戒线上限300：1之上，说明成都房地产相当部分区域存在一定的投资风险。目前国际公认的二手房售租比警戒线下限为200：1，上限为300：1。事实上成都二手房“售租比”已经悄然超出国际警戒线。在二手房租赁市场涨幅滞后的情况下，售租比过高表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。

    结论二：

    4个区域的售租比超过了400：1。近年来房价不断攀升，租房群体对租金承受能力有限，虽然房价涨幅较大，但租金只有小幅的增长，拉大了售和租的比率。如果只凭借租金收益，投资者得用三四十年的时间才能收回投资，其长线投资的收益还不如将钱存在银行里。

　　结论三：

    成都楼市的售租比整体有些偏高，相比深圳、广州等沿海城市售租比达到800：1至1200：1的高位，楼市的体温还算正常，但在二线城市中，成都房价的涨幅也不算小。成都作为“试验区”的身份得以确定，其经济发展后劲充足；再加上成都良好的人文环境，使得在成都进行投资成为热点。 第二工作室记者李晖

　　记者观察

    用“售租比”量楼市体温

    眼下，各楼盘均销售火爆，成都房价也飚升迅速，在土地和房源都大量供应的情况下，新一轮抢房潮却再度袭来，且势不可挡。我们不禁要问：成都楼市的体温是否正常？有没有出现发烧现象？

    以前，人们讨论楼价是否虚高时，常用“房价收入比”来判断，但“房价收入比”只能反映出购房者买房钱“够不够”、置业压力有多大的问题，却回答不了买房值不值、合不合理的问题。而“售租比”却能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映房地产市场的供求状况。买房可能有投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、没有给予房价有效支撑，致使“售租比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

    本报联合星彦地产研究中心的成都楼市售租比调查给出了令人信服的数据与结论。这份报告显示：单纯的从售价租金比这一指标来衡量房产市场的泡沫状况，成都市的一些区域出现“泡沫”的状况，有部分区域体温过热有点发烧，但跟国内沿海城市相比，成都楼市总体来说仍属于“健康状态”。由于当前成都楼市还处于快速增长阶段，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，所以记者在此提醒广大投资者，在抢房潮再度袭来之际，买房投资可得擦亮眼睛。 记者李晖

　　名词解释

    售租比

    房屋的售租比是指房屋的总售价与每月房租的比率，它也可表述为每平方米售价/每平方米月租金；房屋的售价租金比（也称租售比）是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。目前，衡量房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200比1到300比1之间。

　　成都楼市售租比317：1

    最新 《二手房售租比专题调研报告》针对目前成都市东、南、西、北、中各大片区的二手房售价与租金进行了调查，采样分析了20个区域的170余个楼盘近500套房源，而且，为了确保数据的相对准确性每个区域数据采集数量均在15个以上，同时涵盖别墅、多层和电梯等物业，并且对物业的面积段、套型、装修状况、建筑年代等因素，在此次调查报告显示：在20个区域中，有8个区域的“售租比”在300:1的国际警戒线上限之下，12个区域的“售租比”在国际警戒线上限之上，20个区域售租比在208:1到435:1之间，平均售租比为317:1。

    二手房售价棕树片区最高

    本次调查的20个区域中，二手房销售单价跨度比较大，从4600-9500元/平米不等。其中，销售价格排名前五的区域依次是棕树、金沙和紫荆、神仙树和市中心，主要集中在6900-9500元/平米之间。其中，售价最高的棕树片区二手房价格都超过了9000元/平米，区域内的楼盘年代都比较新，产品有别墅、多层和电梯等，其中以锦官新城、名仕公馆、锦官秀城等项目为代表。

    销售价格最低的五个区域是沙河源（五块石）、光华大道、抚琴、九里堤和八里区域，二手房售价在4600-5300元/平米之间。这些片区二手房多为1995-2003年修建，以多层为主，二手房价格相对较低。光华大道二手房多为2002年以来的次新房，多为清水房，同时因为区域各项配套尚需完善，二手房价格也处于稍低的水平。

    城北房租不到15元/平米

    从这20个区域来看，二手房租金价格跨度也比较大，从11-53元/平米不等。其中，出租房屋价格排名前4的依次是神仙树、桐梓林、紫荆片区和棕树片区。租金较高的区域主要集中在城南，传统的"富人区"成熟的配套吸引了大量的外来精英、外籍人士等高收入群体，同时城南住宅多为2000年以后的次新房。

    租金价格相对较低的区域有沙河源（五块石）、抚琴、八里、光华、建设路、李家沱等区域，平均租金价格不超过15元/平米。八里小区、李家沱、光华片区、抚琴片区等是成都传统的较为成熟的区域，但多为年代较早的住宅，所以租金水平较低。

    总的来说，城南和城西的二手房销售和租赁市场呈现出良好的态势。特别是城南的棕树、神仙树、紫荆和桐梓林，销售价格和租金价格都相对比较高，由于区域的位置优势、物业的产品品质和未来城南副中心的带动和影响作用，这些片区成为了成都最高端的二手房市场。

    四个区域超过了400：1

    20个区域的售租比在208：1到435：1之间，其中12个区域的售租比大于300：1，光华、金沙、李家沱和沙河源这四个区域的售租比超过了400：1。原因主要在于近年来二手房的房价不断攀升，价格接近甚至超过新房的水平，而租金价格上涨的速度较慢，拉大了售和租的比率。

    位于城西的光华和金沙片区，是现在居住的热点区域，选择在此居住的购房者远远多于租房者。而位于城北李家沱和沙河源片区，租房群体对租金承受能力有限，虽然房价涨幅较大，但租金只有小幅的增长，因而售租比较高。桐梓林和外双楠片区的售租比最低，接近200：1，虽然二手房售价较高，但租金水平也处于较高水平，同时由于这两个片区位于城南和城西，生活配套完善，交通便利，具有一定的投资潜力和升值空间，房产后市看好。

　　144平方米是道坎

    从调查的20个区域来看，二手房租金最高的是144平方米以上，达到了45元/平方米·月；最低的是60-90平方米区间，租金价格为16.5元/平方米·月。60平方米以下、90-120平方米和120-144平方米租金水平相差不大，在18.9-21.4元/平方米·月之间。同时售价高低也呈144平方米以上、60平方米以下、120-144平方米、90-120平方米和60-90平方米的顺序排列。

    城南的桐梓林、紫荆、南延线片区和城西的光华片区二手房面积集中在130以上，这些区域的二手房多是品质较高的高层电梯、多层和别墅物业等，居住在此的客户主要追求的是舒适享受的生活，环境优美的居住氛围和景观。这类型的物业产品往往受到高级商务人士和外籍人士的青睐，比较适合深度居家和追求舒适生活的购房者和租房者。因此租金和售价都很高。

    60-90平米面积段的二手房主要集中在城北和城东，对于投资和自住来说，中小户型、低总价的二手房对于刚参加工作的年轻人是很好的选择，不论是转手出售还是日后出租，都较受欢迎。

    从各面积段物业的售租比分析来看，最低的是144平米以上的，这个面积段大多是4房以上的户型，产品以花园洋房、别墅产品居多，虽然售价比较高，但由于租金也较高，其售租比相对处于一个较低的水平。60-90平米的面积段售租比最高，相对来说在二手房市场中套二住宅的销售价格较为抢手，其销售价格较其他套型高，但其租赁的平均租金要低于其他套型。

　　套二房售租比高达329：1

    从套型结构来分析，套四及以上的户型的租金和售价最高，分别达到46元/平方米·月和9059元/平方米；套二的户型租金和售价最低，分别为16.75元/平方米·月和5504元/平方米。套一和套三的租金水平较为相近，但套三的售价较套一低。

    从各种套型的物业售租比来看，套二的物业高达329：1，套一和套三的户型在200：1-300：1之间，套四及以上的户型低于200：1。可见，套二的户型经济实用，单价较高，但是每平方米的租金相对于套一低很多，售租比拉大，存在一定的风险；套一和套三的户型比较合理，被多数租房者认可；套四及以上的户型多为花园洋房和别墅，是“90/70”政策后，较为稀缺的产品，其售价和租金都很高，但其售租比在200：1左右，具有投资潜力。

　　简装房的租金和售价都低

    精装二手房的租金和售价都是最高的，简装房的租金和售价都是最低。精装市场的产品一般是别墅和花园洋房，物业的品质高，价格和租金都高。清水房的价格和租金仅次于精装房，原因是清水房房源大都为2006、2007年的居多，房屋年代比较新，物业综合性价比较高。本次调查的简装房中，有很大一部分都是上世纪90年代中后期的房屋，年代比较久远，租金价格相对较低。

    多层物业售租比303：1

    从建筑形态来看，多层物业的售租比最高，电梯物业其次，别墅最小。多层物业的售租比303：1，超过了国际界定线300：1，由于对主城区内多层物业的限制，现在新修的多层物业越来越少，价格也提高很快，使物业价格偏离理性的真实的房产价值；别墅和电梯物业都在200：1-300：1以内，房价的上升与租价的上涨之间基本对等，别墅和电梯物业运行比较健康，这两种物业的二手房市场具有投资价值和升值空间。 第二工作室记者李晖

　　买房投资前 算算售租比

    调查报告显示：成都的租金水平增长较慢，以租养房、投资房产的风险正在逐渐增加。2003年在南一环附近花了不到25万买了一套80多平方米套二房的王先生，2004年以1500元/月的价格将该房出租。近年来，这一区域房价翻着番上涨，但王先生说他的房子租金却一直没有看涨的迹象，而现在这套房的卖价至少是每平方米6000元，这套房子的售租比已经达到320：1。

    在东三环边买房的李女士，拿到交房钥匙后也想把房子租出去，但是这套房子还需要装修和配家具，现在月租金最高也就在1000元/月左右；若依靠租金收益，她要用30年左右的时间才能收回投资。显然对于投资性买房者来说，如果购买之初没有考虑租赁市场的行情因素，随着时间的推移，购房的风险将逐步显现。房主告诉记者，今年如果租金依然不见上涨的话，就考虑把房子卖了，否则"一旦开征物业税，就一点赚的都没有了。"《2006成都房地产发展报告》中的抽样调查数据，2006年全年成都五城区普通住宅平均月租金在13－14元/平方米之间，售价租金比为270：1附近。今年起，成都开始实行对个人出租住房按综合征收率征收应纳税款的办法，若政策执行障碍等得到充分排除，这一税收对住宅租赁市场的作用力是较为明显的，一是对投资购房有一定抑制，二是部分房屋可能因此回流到二手房买卖市场，2007年成都市场的租售比就很可能发生阶段性的改变。 第二工作室记者李晖

　　国内其他城市二手房售租比情况一览

    《2007年上半年北京二手房售租比分析报告》显示，从目前1居室、2居室和3居室的售租比来看，1居室的售租比为272，2居室和3居室售租比均值已经达到了292和293，与国际成熟市场的售租比上限300已经近在咫尺。

    在各区县中，大兴、昌平、通州、亦庄等郊区的售租比，除了亦庄各居室售租比还处于300之内外，其他三个郊区的各居室售租比均超过了300，其值已经处于明显的高位。

　　南京：主城区二手房租售比偏高

    南京我爱我家的专业分析人员对2006年底至2007年初的二手房销售和租赁情况进行了统计显示：南京二手房交易价格在保持较快增长的同时，住房租赁市场价格并没有呈现出同比增长，因而每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值(又称租售比)出现了扩大趋势。据统计，由于地段、房龄等多种原因，二手房租售比在284到431之间。

    广州和深圳：租售比超警戒

    一梁姓房产商称，现在广州、深圳一带的租售比已经达到1：800甚至1：1200。举个例子，一套100平方米的房子，投入购买资金超过240万元，每年花费约5万元，而每年租金才不过8000元至10000元，也就意味着最少要240至250年才能收回买房的成本。他算过一笔账，按照租售比1：200至1：300预计，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。现在租售比达1：800甚至1：1200，意味着收益率远低于4%，只有1%甚至0.5%，真正想把房地产作为长期投资，就是看准了向房地产注入资金的长期收益，而这样的收益率显示楼市风险已经非常之大。（完） 第二工作室记者李晖