《成都市物业管理条例（第三次审议稿）》通过审议，成都市法制工作委员会对条例作了深度解读。

    昨（10）日，成都市第十四届人大常委会第34次会议举行第2次全体会议，会议在完成各项议程后闭幕。会议表决通过了《成都市物业管理条例（第三次审议稿）》，该条例将在上报省人大审批后正式实施。会议还对《成都市古树名木保护条例修正案（草案）》进行了审议，修改过后将提交下一次常委会会议继续审议。

    这是一部在成都20年地方立法史上创造了多个“第一”的法规：首个历经4次审议才交付表决的法规，首个开展立法听证的法规，首个专门组织全省范围内专家论证会的法规……昨日，在会上成都市法制工作委员会对《成都市物业管理条例（第三次审议稿）》作出了深度解读。

    新增亮点　

    农村新型社区首次纳入范围

    与此前的几次草案最大的不同，本次表决获通过的《物管条例》，首次将农村新型社区纳入了条例的调整范围。

    据了解，国务院2003年出台的《物业管理条例》的调整范围仅限选聘了物业服务企业进行物业管理的小区，就成都市目前的实际情况而言，聘请物业服务企业进行物业管理的小区基本上在城镇。不容忽视的是，近年来随着城乡一体化的推进，成都市各区（市）县建立了不少农民集中居住区，这些居住区基本上未聘物业公司，而实行自主管理。为了适应统筹城乡综合配套改革试验区进程需要，条例在物业地域区别上，既要调整城市小区，也要调整农村新型社区。

    自主管理小区同样受约束

    尽管物业管理逐渐普遍，但仍有不少小区还在实行传统的自主管理，据调查，成都市目前实行自主管理的小区占50%左右。对这一部分小区，条例是否要将之纳入调整范围？

    由于国务院的《物业管理条例》仅调整委托物业服务企业实施管理的小区，而物权法关于建筑物区分所有权的规定中，则既包括实行委托管理的小区，也包括实行自主管理的小区，并增加了“其他管理人”这一物业服务主体。经过反复研究论证，条例三审稿虽然未在适用范围和物业管理定义的条款中增加自主管理小区，但在附则中增加了一款规定：“业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇用、委托他人提供专项物业服务的，依照本条例相关规定执行。”

    物业保修金使用后15日内应补存

    住宅物业保修金关系到房屋质量的后续保障，其到底该如何使用、监管，三审过后，草案在此条款上作出了大量修改。

    表决通过的《条例》在此方面，首先增加了补存程序，即要求开发建设单位在保修金合法使用后15日内足额补存；其次，为促使保修义务的及时履行，还增加了垫支程序，规定当物业出现质量问题而开发建设单位不履行或者无法履行保修义务时，先用保修金垫支维修费用。

    关注焦点

    1、新建住宅交付使用的监管方式是采取许可制度？还是备案？

    解读：此前的几次审议过程中，关于是否设置新建住宅交付使用许可制度成为争论焦点。不论市民还是专家，在此观点上分歧明显，有人建议进一步加大监管力度，直接针对交付使用行为设置一项行政许可，有的则建议不设许可，而采取备案方式进行监管。

    按《国家行政许可法》规定，设置行政许可的条件较为严格，如果在该条例中设置行政许可不符合当前立法趋势，不符合当前规范性、服务性政府建设要求，该条例草案表决稿中没有采取设置行政许可，而是决定采取备案的方式，实行新建住宅交付使用监管制度。并在条例第81条中进一步强化了监管力度，针对开发建设单位的违法交付使用行为设置处罚措施，同时将其纳入全市物业管理信用体系。

    2、建筑区划调整是政府行政职权行为？还是业主对建筑物共有部门财产的处分行为？

    解读：调整建筑区划涉及到物业共有部门的重新划分，其实质是业主共有财产权益的重新组合，属民事法律行为范畴，应当交由业主共同决定，政府主管部门予以引导并履行必要手续。

    条例规定：确需调整建筑区划的由相关主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府及社区居委会，按照规定结合当地社区布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；由全体业主共同决定。业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分建筑物总面积过半数的业主同意。

    3、同意住改商，谁为“利害关系人”？

    解读：针对此前争议较大的“住改商”问题，三审稿沿袭了物权法的相关规定，第48条规定：“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用专有部分，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批”。

    在审议过程中，有部分专家、部门及市民建议条例对“利害关系人”作出界定，关于“利害关系的业主”的界定问题，涉及到对物权法的理解，地方立法不宜对基本法律作出解释性规定。

    4、小区车辆停放是保管行为还是场地租赁行为？

    解读：停车位和车辆停放是当前小区物业管理中发生纠纷和投诉较多的一个问题，三审稿对建筑区划内的车辆停放问题作出了规定。

    全体业主经业主大会共同决定，将停车位交给单个业主使用，是单个业主与全体业主之间的场地租赁法律关系；业主大会或者业主委员会委托物业服务企业向单个业主收取场地使用费是全体业主与物业服务企业之间的委托合同法律关系。

    此外，条例对车位规划、配建问题新增规定：新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定。本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库（位），具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。

    5、业主大会投票权按“财产民主”还是“人头民主”？

    解读：物权法第七十六条对此作了折衷，规定实行人数、面积“双过半”或“双过三分之二”的表决方式，其立法意图在于使同一建筑区划内大、小业主互相牵制，使双方利益处于平衡割据。经过听证会、专家论证会等环节，在充分听取了各方意见之后，《条例》最终规定，“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。”不过，《条例》还增加了一款，规定“单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。”

    此外，条例还增加了“业主小组”这一业主自治组织，其目的是为了便于相关业主共同行使权利、履行义务。 （完）记者王晓鸥