正在制定中的《四川省消费者权益保护条例》（草案）（以下简称《消条》）7月10日至7月18日向全社会公开征求意见，引起了社会的广泛关注，其中第7、第8项关于商品房合同欺诈和消费者退房条件以及赔偿的问题，更是引起了广大市民的强烈反响。条例中说，在符合具体退房情况的条件下，消费者选择解除合同退房时，现时房价高于合同房价的，按现时房价计算，现时房价低于合同房价时，按合同房价计算。

    针对商品房退房的一系列具体问题，社会各界人士发出不同声音。

　　消协：要退房先看清三个条件

    四川省保护消费者权益委员会秘书长刘亚兵说，关于消费者退房的问题，目前的情况比较复杂，消费者退房的理由很多，有的甚至是没有理由，单凭自己的意愿、喜好等要求退房。但要求退过房的消费者都知道，就个人办理退房来说是比较弱势的，在与开发商的争执中，退房的要求一般都不能实现，为了保障消费者的合法权益，所以我们需要明确的法规来强制执行。

    在提出的三点修正意见中，第一，因房屋主体结构质量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格。第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用。第三，由于房地产经营者的原因，导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记的。在符合了以上其中任何一项条件时，消费者都有权利向开发商提出解除商品房买卖合同，并且房地产经营者要赔偿相应的损失。

    之所有提出这三点，是因为考虑到其性质比较严重，这三点是属于开发商负有重要责任的方面，简单来说，这是规避了价格的因素，而由于开发商的责任所导致的，出于切实保障消费者权益的方面考虑，才提出了这样的整改意见。

    就条例中所说的现时房价的问题，刘秘书长解释说，在《消条》一旦通过以后，社会的相关职能部门会有相应的具体解释条款来解答这个问题，就他个人理解来说，现时房价主要是指现时的成交价，或者说是政府部门公布的当前市场楼盘的均价。

    律师：“现时房价”还需再明确

    就《消条》中涉及的退房问题，四川致高律师事务所副主任林方平律师阐述了以下三个观点：

　　观点一：条款在表述上存在问题

    条款中有“房屋交付使用后，房屋质量问题严重经检验确属不合格，消费者可以同开发商解除购房合同。”这一条，表述上就存在一些问题，我们不妨追究一下这一条产生的背景。但是什么原因让房屋已经交付使用了，还会出现严重的质量问题而使房屋不能正常使用呢？还有，“由于房地产经营者的原因，导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记的，消费者可以解除购房合同”也是同样的道理。另外，“消费者选择解除合同退房的，现时价高于合同价时，按现时房价计算，现时房价低于合同价时，按照合同价计算”这一条中，“现时房价”如何确定是一个极大的难题，在实际操作也是极其容易引起分歧和纠纷。

　　观点二：规定条款的执行难度很大

    正如观点一中表述的那样，整个条款的由于有些表述不很准确，所以执行起来难度非常大。首先，房屋出现了质量问题，由哪个单位实施认定，这个认定有没有权威性，能不能让开发商和消费者都能接受，这是执行难度大的原因之一。其次，那些原因才是房地产经营者的原因，导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记，这些原因的产生是由谁认定，规定不明确；不仅如此，消费者又从那些渠道可以清楚的知道是这些原因造成了自己无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记，消费者又如何获得这些证据或者说消费者如何才能举证。

    执行难度最大的还是关于“现时房价”问题。条款中没有明确规定如何认定“现时房价”，也就是说这个现时房价是由消费者和开发商协商才能确定。例如，消费者购房时合同价是50万元，而市场正常销售的价格是80万，但如果是已经入住后才发现严重的质量问题，其间消费者花费了大量的装修费用，还有办理各种手续交纳了规定的费用等等，这些费用如何计算，由谁来承担等等问题，都是一个“现时房价”无法明确的。所以，“现时房价”在认定上就存在非常大的分歧，在实际执行过程中也就会产生非常大的难度。

　　观点三：条款的执行标准不统一

    条款中规定，“消费者选择解除合同退房的，现时价高于合同价时，按现时房价计算，现时房价低于合同价时，按照合同价计算”。就是说这一条主要是保护了消费者的权益，但对开发商而言则没有体现出相应权益的保障。如果房价降了，这是由于市场的因素造成的，虽然在退房的问题上开发商的确是有过错，但也不能让有过错的一方承担全部的损失，而且，在这些过错的认定上本身就不明确。

　　专家：《消条》将进一步规范房市

    四川省社会科学研究院房地产研究员蒋华东认为，《消条》中关于消费者退房整改意见的提出是非常正确并且合情合理的。当前市场上有些商品房在质量、安全等都没有得到保证，导致了消费者的合法权益受到损害，从另一个角度看可以说是一种不等价交换，是不符合常理的。

    他说，在房屋质量出现问题，影响了正常居住，消费者向开发商提出退房要求的时候，一般得不到合理有效的解决，有规定往往执行不下去。因此他认为，解决问题的关键不单是要靠开发商履行好自己的责任，关键政府部门还要过硬，有专门的法律法规进行强有力的约束。

    之所以说这样的法规合情合理，是因为当前大部分开发商进入房地产市场的门槛都较低，在拍到地后往往会出现这样那样的问题，由于建筑不符合标准或者是自身资金周转方面的原因，政府部门或者是银行会采取相应的措施对开发商进行整理，这样有可能导致消费者无法办理土地所有权或是房屋所有权登记，在很多时候，开发商会把这样情况隐瞒或者是把经营上的问题转变到消费者身上，这就严重侵害了消费者的合法权益，因此我们就更需要有相关的法律法规出台，来保障广大消费的合法权益。

    关于消费者退房的赔偿问题，广大消费者在签订购房合同时，一定要注意两种情况，一种情况是在购房合同中已经约定好了的，开发商方面如出现房屋质量等问题，只进行整改但不能退房，这就要求消费者在签订合同时引起注意，对不满意或者是不合理的地方应及时提出来和开发商商量，以保障自己的利益。还有一种情况是合同上没有约定或者是没有罗列完退房的具体条件的，消费者要求退房时就要通过法律诉讼来解决，相关的法律法规取决于消协的具体规定或者是社会的相关职能部门的规定。另外，关于哪种情况属于质量不合格或者是属于影响了消费者正常居住使用的，这应由国家的质量监督部门或者是专业的房屋检测机构来进行具体的裁定。

    蒋华东最后认为，《消条》的这几点意见是非常必要的，这不仅是对房地产市场进一步的规范，也是房地产市场健康发展的一个规章，这些法规在消协的推动下，可以弥补当前房地产市场上存在的不足，同时让广大消费者的合法权益得到最切实的保障。　(完)李政江先海苏畅

    新闻链接

    商品房合同欺诈双倍赔偿

    房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同，有下列欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除的，房地产经营者应当返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任：隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；隐瞒所售房屋、土地已经抵押的事实；商品房买卖合同订立生效后，又将该已销售的商品房出卖的。

    消费者退房价钱　按时价算

    房地产经营者有下列情形之一的，消费者有权解除商品房买卖合同，房地产经营者应当赔偿损失：因房屋主体结构质量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用；由于房地产经营者的原因，导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记的。消费者选择解除合同退房的，现时房价高于合同房价时，按现时房价计算，现时房价低于合同房价时，按合同房价计算。

    摘自《四川省消费者权益保护条例》（草案）